JURISPRUDENCIA – DERECHO DE CONTRATOS. CONTRATO DE LOCACIÓN. Obligaciones del locador. Entrega de la cosa. Deberes accesorios. Realización de reparaciones. Cumplimiento. Carga de la prueba. Recepción de la cosa de conformidad. Inversión de la carga de la prueba. (10/05/2020)

1. Las principales obligaciones del locador consisten en: a) la entrega de la cosa en las condiciones pactadas, y b) la conservación de la misma conforme al uso convenido. La primera de estas obligaciones tiene por objeto una prestación de dar, y la ejecución de esa conducta (transmitir la tenencia) en los términos convenidos implica un pago con efectos liberatorios. En ese sentido, las reparaciones que el acreedor se había comprometido a realizar en el bien locado con anterioridad a la entrega, eran -en todo caso- deberes accesorios de conducta orientados a que la cosa alcanzara la calidad especificada en contrato al momento de la entrega.

2. La prueba del cumplimiento de la obligación de realizar las reparaciones correspondía al locador -por su condición de deudor- (art. 894 inc. a CCC). Sin embargo, la locataria recibió las llaves del inmueble sin efectuar reserva alguna. Por tal motivo, acreditada la entrega de la cosa y la recepción de conformidad, correspondía al locatario (acreedor) la carga de demostrar que la ejecución de la prestación había sido defectuosa, con motivo de los vicios ocultos en el inmueble advertidos con posterioridad a la entrega (hecho impeditivo). Debe resaltarse que no surge del análisis de la causa que el locador se hubiese comprometido a efectuar trabajos en el local con posterioridad a la entrega, siendo que correspondía a la actora probar la existencia y extensión de tal obligación (hechos constitutivos).

Cám. 7° Civ. y Com. Cba., Sent. N.° 80, 27/08/2019, "Mallada, Lorena c/ Soldavini, Fernando Daniel – Ordinario – Cobro de pesos" (Expte. N.° 6237223)

Y VISTOS: …

A la primera cuestión planteada, el Sr. Vocal Dr. Jorge Miguel Flores dijo:

1. La resolución recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329 CPCC, por lo que a ella corresponde remitirnos para tener por reproducidos los antecedentes del litigio.

Contra dicha resolución la actora interpuso recurso de apelación, el que fue concedido mediante decreto de fecha 4/9/18 (fs. 267).

Venidos los autos a esta Sede, la apelante expresa agravios a fs. 289/299. Denuncia fundamentación defectuosa de la sentencia, y señala vicios de motivación aparente y violación del principio de razón suficiente. Discute que su parte haya tenido la carga de acreditar el incumplimiento de las reparaciones convenidas en el inmueble a cargo del locador (como entiende la Magistrada), pues en las obligaciones de hacer la carga de la prueba del pago recae sobre quien lo invoca (art. 894 CCC). De todos modos, explica que el incumplimiento sí fue probado en la causa, y que la jueza omitió considerar la constatación notarial (fs. 67/91) y las declaraciones de los testigos (fs. 137/138), que daban cuenta de los desperfectos en el inmueble objeto del contrato. Señala que el fallo resulta contradictorio pues si bien reconoció que las partes quedaban obligadas por el contrato entre ellas celebrado, finalmente entendió que era la Sra. Mallada la encargada de efectuar los arreglos en el local alquilado y no el Sr. Soldavini. Resalta que el demandado no acompañó al proceso ninguna prueba que respaldara sus dichos. Sostiene que no podía presumirse a partir del recibo de entrega de llaves de fs. 104 que el inmueble se hubiera entregado conforme las condiciones pactadas, pues ello fue desvirtuado por el resto de las pruebas acompañadas al expediente. Aduce que tampoco puede concluirse que el local contara con cableado eléctrico a la fecha de la entrega, toda vez que la prueba documental de fs. 25 en la que se basó la a quo (cotización de repuestos de electricidad y artefactos de iluminación) había sido impugnada por la parte demandada. Añade que la falta de cableado fue un defecto advertido con cierta dilación en el tiempo. Afirma que la pericia arquitectónica no se pudo llevar a cabo porque la demandada no se presentó en la fecha de la pericia a abrir el local. Manifiesta que la distinción que formula el tribunal entre rescisión y resolución carecía de relevancia, y que lo importante era la valoración del incumplimiento esencial que la facultaba a extinguir el contrato. Critica también que la Sentenciante entendiera que su parte debió consignar judicialmente las llaves del inmueble cuando ello constituía una facultad y no una obligación. Asimismo se queja de que se hubiese tenido en cuenta para resolver el expediente conexo N.° 6247849 (ejecutivo por cobro de alquileres iniciado por el Sr. Soldavini) cuando esas actuaciones no habían sido ofrecidas por ninguna de las partes.

Corrido el traslado de ley a la contraria, la misma lo evacua a fs. 302/306 y solicita el rechazo de la vía recursiva intentada, con costas, a mérito de las razones que esgrime en su escrito y a las que remitimos.

Dictado y firme el decreto de autos, queda la cuestión en estado de ser resuelta.

2. Mediante el presente juicio, la actora persigue el resarcimiento de los perjuicios derivados de un supuesto incumplimiento contractual del demandado en la locación que los vinculaba, el cual habría motivado la rescisión (sic) unilateral del convenio. Concretamente, denunció la violación de la obligación de entregar la cosa de manera apta para el destino convenido (explotación comercial del inmueble locado como gimnasio) debido a la existencia de vicios ocultos en el bien. En la demanda apuntó una serie de desperfectos, como falta de servicio eléctrico y de acondicionamiento de las instalaciones eléctricas (fs. 1 vta.), fallas estructurales en el local que habrían motivado filtraciones y humedades -con los consecuentes deterioros en la pintura y el cielorraso- (fs. 2) y cerramiento precario de la medianera con la cochera (fs. 2). Asimismo reclamó por la no ejecución de arreglos a los que el locador se había comprometido al firmar el documento de reserva, aunque sin dar mayores precisiones al respecto. El demandado, por su parte, negó el incumplimiento, afirmó haber entregado el inmueble en las condiciones pactadas y haber efectuado las reparaciones por él comprometidas.

La crítica vertida en esta Sede se refiere al rechazo de la demanda fundado en la falta de prueba del incumplimiento contractual del accionado, y pretende la revocación in totum de la Sentencia absolutoria.

La primera parte de la queja se centra en la distribución de la carga probatoria respecto del cumplimiento o incumplimiento de las prestaciones comprometidas por el locador demandado. En este punto, corresponde precisar que las principales obligaciones del locador consistían en: a) la entrega de la cosa en las condiciones pactadas, y b) la conservación de la misma conforme al uso convenido. La controversia versa sobre la primera de estas obligaciones la cual tenía por objeto una prestación de dar, y la ejecución de esa conducta (transmitir la tenencia) en los términos convenidos implicaba un pago con efectos liberatorios. En ese sentido, las reparaciones que el acreedor se había comprometido a realizar en el bien locado con anterioridad a la entrega (que no fueron precisadas por ninguna de las partes), eran- en todo caso- deberes accesorios de conducta orientados a que la cosa alcanzara la calidad especificada en la cláusula primera del contrato (v. fs. 14) al momento de la entrega. Es cierto que la prueba del cumplimiento correspondía al locador -por su condición de deudor- (art. 894 inc. a CCC), más en el sub lite la entrega de la cosa y la recepción de conformidad se encontraban suficientemente acreditadas conforme la documental obrante a fs. 104, oportunidad en que la locataria recibió las llaves del inmueble sin efectuar reserva alguna (con fecha 20/1/17). Por tal motivo, probados estos extremos, correspondía a la Sra. Mallada (acreedora) la carga de demostrar que la ejecución de la prestación había sido defectuosa, con motivo de los vicios ocultos en el inmueble advertidos con posterioridad a la entrega (hecho impeditivo). Debe resaltarse que no surge del análisis de la causa que el locador se hubiese comprometido a efectuar trabajos en el local con posterioridad a la entrega, siendo que correspondía a la actora probar la existencia y extensión de tal obligación (hechos constitutivos).

Asiste razón a la Jueza de la anterior instancia en relación a que el incumplimiento no fue demostrado. El acta de constatación de la escribana Meli de fecha 9/2/17 (fs. 90/91) solo explicita que ese día -20 días después de haberse entregado el inmueble a la locataria- no había electricidad en el local y que faltaban las tapas de luz, que se podían observar manchas en las paredes, columnas y techo que parecían ser de humedad, que faltaban aberturas -puertas y ventanas- en algunas partes del salón, que gran parte de la cubierta del techo tenía chapa y membrana, que faltaban ladrillos vistos en el frente del local y que no había medidor de gas. No obstante, ello no demuestra que el inmueble no hubiese tenido servicio eléctrico o instalaciones eléctricas al momento de la entrega, ni surge de lo constatado que las humedades obedecieran a filtraciones en el techo y desagües o a "fallas ocultas y estructurales del inmueble" (según manifestara la Sra. Mallada en la carta documento de fs. 92).Tampoco es posible apreciar cuál ha sido el estado de la pared medianera a la fecha de recepción del inmueble, especialmente cuando los dependientes de la actora reconocieron haberla modificado. Además, lo expresado en la oportunidad de la constatación por los Sres. Roy Tovar y Ray Tovar sobre la causa de los desperfectos -quienes afirman haber efectuado trabajos de albañilería y electricidad en el salón arrendado- no basta para generar convicción en el juzgador sobre la veracidad de lo alegado por la Sra. Mallada, toda vez que derivan de comprobaciones fácticas efectuadas unilateralmente que reflejan opiniones personales, vertidas sin contralor de la otra parte ni respaldo en elementos científicos o técnicos objetivamente comprobables. En adición, los señalamientos de estas mismas personas que luego fueron citados como testigos (fs. 137 y 138), deben analizarse con suma cautela por tratarse -como dijimos- de trabajadores contratados por la Sra. Mallada, contrastando sus dichos cuidadosamente con las demás constancias del expediente (sin perder de vista que el hecho de haber efectuado importantes trabajos en el local que luego quedaron inutilizados o inconclusos podría incluso haber comprometido su imparcialidad). Por estas razones, estos dos elementos aportados a la causa resultan insuficientes per se para confirmar los hechos declarados en la demanda.

Cabe agregar, específicamente con respecto a la falta de energía y lo imperfecto de las instalaciones eléctricas, que no es indiferente el lapso de 20 días transcurrido entre la recepción del local y la constatación notarial, pues la Sra. Mallada reconoció en la demanda que luego de la entrega tomó a su cargo el "acondicionamiento de la instalación eléctrica" (fs. 1 vta.), y que luego de recibir el local emprendió -entre otras cosas- el "inicio de trabajos de electricidad" (fs. 2 primer párrafo). De este modo, resulta imposible saber si estas cuestiones fueron producto de los trabajos efectuados por la propia actora sobre el local o de un incumplimiento de su co-contratante. También, resulta poco probable -como bien señala la jueza de la primera instancia- que para efectuar semejantes trabajos o solicitar la cotización de fs. 25 (donde necesariamente contó con el asesoramiento de un profesional en la materia) el local no hubiera contado con servicio eléctrico. Sobre esto último, resulta inconcebible que en esta instancia la propia actora pretenda restarle valor convictivo a la referida documental, tratándose de un elemento de prueba que ella misma introdujo al debate para respaldar sus afirmaciones (teoría de los actos propios).

A ello se suma que la prueba pericial ofrecida a los fines de demostrar los supuestos vicios estructurales y el origen de los desperfectos del inmueble no se llevó a cabo (v. fs. 176), tratándose del medio de prueba más idóneo a esos efectos. Si bien la apelante atribuye a su contraparte la responsabilidad por la frustración de la medida, este extremo no está claro (el acta de inicio de las tareas periciales pareciera indicar que el perito se apersonó en los estrados del tribunal, cuando el lugar fijado para la medida a fs. 174/175 era el local comercial), y nada impedía a la accionante solicitar la fijación de una nueva fecha, en lugar de pedir la clausura del período probatorio (fs. 180 vta.). La falta de un dictamen técnico dificulta seriamente apreciar cuál había sido la causa de las humedades en techos y paredes, en especial frente a la ausencia de otros elementos de prueba que los señalados. No resulta ocioso reiterar aquí que la actora reconoció haber emprendido obras en el inmueble con posterioridad a la entrega, entre ellas, instalación de cañería para el baño, divisiones de durlock, elevación de cielo raso, etc. (v. fs. 2), y no puede saberse a ciencia cierta si estos trabajos provocaron las humedades o contribuyeron a ellas o si bien fueron producto las propias condiciones estructurales del salón.

Concluimos entonces que la accionante no logró acreditar en la causa el supuesto incumplimiento contractual que habría determinado la extinción del vínculo y que justificaría su pretensión indemnizatoria, pese a que recaía sobre ella la responsabilidad probatoria. Ello determina que el rechazo de la demanda deba confirmarse en esta instancia.

3. Las costas en esta instancia deben ser impuestas a la parte apelante, por haber resultado vencida (art. 130 CPCC). A tal fin, corresponde regular los honorarios del Dr. Gastón Arrambide Carroll en el 36% del punto medio de la escala del art. 36 CA (arts. 36, 39 y 40 CA).

A la primera cuestión planteada, el Señor Vocal Dr. Rubén Atilio Remigio dijo:

Adhiero a los fundamentos y conclusiones que expone el Sr. Vocal preopinante, y consecuentemente voto en idéntico sentido.

A la primera cuestión planteada, la Sra. Vocal Dra. María Rosa Molina de Caminal dijo:

Adhiero a los fundamentos y conclusiones que expone el Sr. Vocal Dr. Jorge Miguel Flores, y consecuentemente voto en idéntico sentido.

A la segunda cuestión planteada, el señor Vocal Dr. Jorge Miguel Flores dijo:

Corresponde:

Rechazar el recurso de apelación interpuesto, con costas.

Regular los honorarios del Dr. … en el 36% del punto medio de la escala del art. 36 CA.

A la segunda cuestión planteada, el Sr. Vocal Dr. Rubén Atilio Remigio dijo:

Comparto la solución propuesta por el Sr. Vocal preopinante, y consecuentemente voto en idéntico sentido.

A la segunda cuestión planteada, la Sra. Vocal Dra. María Rosa Molina de Caminal dijo:

Comparto la solución propuesta por el Sr. Vocal Dr. Jorge Miguel Flores, y consecuentemente voto en idéntico sentido.

Por todo ello, y por unanimidad, SE RESUELVE:

Rechazar el recurso de apelación interpuesto, con costas.

Regular los honorarios del Dr. … en el 36% del punto medio de la escala del art. 36 CA. Protocolícese, hágase saber y bajen. Con lo que terminó el acto, que previa lectura y ratificación firman los Sres. Vocales.

Fuente: https://actualidadjuridicaonline.com/jurisprudencia-derecho-de-contratos-contrato-de-locacion-obligaciones-del-locador-entrega-de-la-cosa-deberes-accesorios-realizacion-de-reparaciones-cumplimiento-carga-de-la-prueba-recepcion-2/